מרכז ירושלים - המושבה הגרמנית, טלביה, רחביה. המושבה הגרמנית בירושלים מיקום: שכונות ותיקות, במרכז העיר. תיאור: המושבה הגרמנית, טלביה ורחביה הן שלוש השכונות היוקרתיות ביותר של ירושלים. שתי הראשונות מתאפיינות בבנייה ירושלמית ישנה, ערבית ואחרת, של מבנים צמודי קרקע על מגרשים של 600-500 מ"ר ובבנייה רוויה במבנים ישנים; רחביה מאופיינת בבנייה רוויה. אוכלוסייה: כיום שלוש השכונות מצויות בתהליכים של החלפת אוכלוסייה - מירושלמים ותיקים וחילונים לבעלי הון דתיים וחרדיים, רובם תושבי חוץ.
דינמיקת המחירים: השוק הזה מנותק כמעט לחלוטין מהוויית הנדל"ן הישראלית. הוא נשלט על ידי תושבי חוץ, דתיים ברובם, שמוכנים לשלם מחירי עתק, כאלה שהשוק הישראלי אינו מוכן לשלם, כדי לרכוש בית בעיר הקודש. כתוצאה מכך עלו בשנתיים האחרונות מחירי הנכסים בשכונות אלו ב-50%-30% ואף יותר.
ברחביה מגיעים מחירי הדירות ל-8,000-6,000 דולר למ"ר, והרחובות המבוקשים ביותר בה הם בן מימון, אברבנאל, אלחריזי ואבן שפרוט. בטלביה ובמושבה הגרמנית המחירים נעים מ-7,000 ועד ל-14000דולר למ"ר, ועסקות ספורות אף חצו רף זה. הרחובות המבוקשים ביותר בטלביה הם חובבי ציון,מרכוס,אלקלעי וד`ישראלי, הנחשבים ליוקרתיים ביותר בירושלים; במושבה הגרמנית אלו הם כרמיה, לויד ג`ורג`, ווג`ווד, רות והצפירה - רחובות אינטימיים היוצאים מהרחוב הראשי של השכונה, רח` עמק רפאים.
הגורמים המאיצים עליית מחירים:
הביקושים הגדולים בקרב יהודים דתיים מחו"ל, המוכנים לשלם מחירים אסטרונומיים בקנה מידה ישראלי.
היצע נמוך מאוד של נכסים אטרקטיוויים המתאימים לדרישות הקונים הפוטנציאליים.
הגורמים הבולמים עליית מחירים: עליית המחירים עד כה, שהיתה מהירה וגדולה.
פרויקטים חדשים, המגדילים את היצע הדירות בבנייה רוויה.
תחזית: עליית המחירים תימשך, לפחות בכל הקשור לבתים הפרטיים צמודי הקרקע, שאין להם תחליף. ההתנהגות הייחודית, שלא לומר הקפריזית, של השוק מונעת מאתנו לצפות את שיעורה המדויק של העלייה, אך סביר להניח שזו תסתכם ב-15%-10%. שונה המצב בדירות בבנייה רוויה. להן יהיו תחליפים חדישים יותר, בפרויקטים המוקמים כעת בסביבה. לכן גם אם תחול גם כאן עלייה, היא תהיה בשיעור נמוך יותר.
